Wohnungseigentumsrecht

I. Begriffsbestimmungen 

Das  Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in seinem Abschnitt "Sachenrecht" das Recht an Grundstücken und an beweglichen Sachen. Das BGB läßt Eigentum an bestimmten Teilen des Gebäudes nicht zu. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bietet eine besondere Rechtsform an, das Miteigentum nach Bruchteilen.

§ 1 Abs. 2 WEG: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Unsere Erklärungen:

Gemeinschaftseigentum ist immer das Grundstück, die Anlagen und Einrichtungen, die ihm dienen: z.B: Tiefgarage, Hausflur, Zentralheizung für das gesamte Gebäude, tragende Innenwände; Gemeinschaftseigentum ist aber auch das Verwaltungsvermögen: Waschmaschine im Keller und Bargeld in der Gemeinschaftskasse.

Sondereigentum erwirbt der Miteigentümer an den Räumen , Wohnungen und Stellplätzen der Eigentumsanlage.

Sondernutzung kann (durch Zustimmung aller) einzelnen Miteigentümern an Teilen der Gemeinschaftsflächen (z.B. Alleinnutzung der Rasenfläche hinter der Gararge) eingeräumt werden.

Die Teilungserklärung ist eine schriftliche Erklärung des ersten Grundstückseigentümers, der das Grundstück in Miteigentumsanteile teilt. Diese Erklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben, das dann für den jeweiligen Miteigentumsanteil ein Grundbuchblatt anlegt.

Wohnungseigentümergemeischaft

Der Wohnungseigentümer kann mit dem im Sondereigentum stehenden Gebäudeteil nach Belieben verfahren, z.B. ihn gemäß den in der Teilungserklärung vorgeschriebenen Nutzungen vermieten.

Pflichten des Wohnungseigentümers:

Er hat die Pflicht zur Instandhaltung und Werterhaltung der Baulichkeit gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Dies ist die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustandes sowie die Beseitigung anfänglicher Baumängel.

           Beispiele:
           - Fassadensanierung mit zusätzlichen Wärmedämmaßnahmen;
           - Bau eines Spielplatzes, soweit dies baurechtlich vorgesehen war;
           - Einbau von Kaltwasserzählern zur Einschränkung des Gesamtverbrauches.

Davon zu unterscheiden ist die bauliche Veränderung, zu der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

             Beispiele:

            - Anbringung einer Parabolantenne oder einer Markise wegen
              optischer Beeinträchtigung der Außenwand;
            - Einbau von Dachfenstern oder Entlüftungsgittern an der Außenwand;
            - Erstellung einer Garage auf dem Kfz-Stellplatz;
            - Anpflanzung von Bäumen und Hecken.
 

Gemeinschaftliche Kosten und Lasten werden vom Verwalter geltend gemacht. 

Er nimmt die Beiträge in Empfang, kann aber die Forderung erst geltend machen, wenn sie durch Beschluß auf der WEG-Versammlung festgestellt worden ist (z.B. in der Jahresabrechnung). Wenn die Forderung unrichtig ist, muß immer der Beschluß im WEG-Versammlungs-Protkoll angegriffen werden (AG Oldenburg Urteil vom 5.7.2013/ 16 C 3/13), innerhalb eines Monats (= Ausschlußfrist) beim zuständigen Amtsgericht.

Da die Zwangsvollstreckung mit Kosten verbunden ist, soll erst zwischen den Miteigentümern eine gütliche Lösung angestrebt werden, bis die Verfolgung beschlossen wird. Bei schweren Pflichtverletzungen kann die WE-Gemeinschaft die Entziehung der Wohnung bei Gericht beantragen, z.B. wenn das Wohngeld unregelmäßig und über 3 Monate nicht gezahlt wird.

II. Die Wohnungseigentümerversammlung

Der Verwalter muß diese Versammlung einmal im Jahr schriftlich einberufen.

Zwischen dem Empfang der Einladung und dem Termin müssen mindestens zwei Wochen liegen, wobei eine Unterschreitung die Beschlüsse nicht ungültig macht.

Wenn sich der Verwalter weigert, eine Versammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates laden. Das zuständige Amtsgericht kann auf Antrag den Verwalter zur Einberufung anhalten oder einem Eigentümer zur Einberufung ermächtigen. Miteigentümer können allein oder gemeisam keine Versammlung einberufen.

Um die Eigentümer vor Überraschungen zu schützen, müssen alle Punkte, über die ein Beschluß gefaßt werden soll, in der Tagesordnung aufgeführt sein.

Beschlußfähigkeit und Stimmenmehrheit

Beschlußfähig ist die Versammlung, wenn die erschienenen Miteigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (Wertprinzip). Der Miteigentümer kann sich vertreten lassen. Es ist zulässig, in der Teilungserklärung die Vertretung auf einen bestimmten Personenkreis (z.B. Ehefrau oder Kinder) zu beschränken.

Angemommen ist der Beschluß bei Stimmenmehrheit der Erschienenen (Kopfprinzip). Dies kann in der Teilungserklärung dahingehend abgeändert werden, dass die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen erfolgt. Bei Stimmengleichheit kommt kein Beschluß zustande.

Zirkularbeschluß (§ 23 Bas. 3 WEG) ist möglich, wenn der Veralter jeden einzelnen Miteigentümer anchreibt und um Zustimmung zum Beschluß bittet und wenn alleWohnungseigentümer schriftlich ihre Zustimmung erteilen.

Der Verwalter

Er wird durch die Mehrheit der WEG-Versammlung oder durch das Gericht bestellt. Er schließt mit allen Miteigentümern einen Anstellungsvertrag. Die Bestellung darf nur auf 5 Jahre vorgenommen werden. Eine Wiederwahl ist zulässig.

Seine Aufgaben und Befugnisse

Er muß die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen, für die Beachtung der Hausordnung sorgen und Maßnahmen zur Instandhaltung treffen;

Verkehrssicherungspflicht: Hausmeister bei der Schneebeseitigung überwachen;
Schlichtungsbemühungen bei Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern
und Protokollführung in der WEG-Versammlung.

Er muß die Beschluß-Sammlung führen, sonst kann er fristlos abberufen werden.

Bei einer befreundeten Verwalterin haben in den letzten sechs Jahren (2007 - 2013) bei 1500 betreuten Miteigentümern nur zwei zum Verkauf der Wohnung diese Sammlung angefordert.

Wirtschafts- und Vermögensverwaltung

Vorschriften über die Art und Gliederung der Buchführung eines Verwalters bestehen nicht. Alle Einnahmen und Ausgaben sind jährlich einmal im Wirtschaftsplan aufzuführen. Die Rücklage für die Instandhaltung berücksichtigt nach der Peter`schen Formel, dass im Laufe von 80 Jahren das 1,5 fache der ursprünglichen Baukosten für die Werterhaltung zu leisten sind. Fällig wird das Wohngeld erst mit dem Beschluß des Wirtschaftsplanes. Die Jahresrechnung muß auch eine Einzelabrechnung für jeden Eigentümer (Nachzahlung/Rückvergütung) aufweisen.

III. Der Verwaltungsbeirat

Er wird durch die Wohnungseigentümer bestellt. Das WEG sieht 3 Personen vor, es können aber auch mehr sein. Der Beirat muß aus Wohnungseigentümern bestehen, die bei Verkauf ihrer Wohnung ausscheiden.

Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter, hat aber keine Weisungsbefugnis. Er prüft den Wirtschaftsplan und die Kostenvoranschläge bei Instand haltungsmaßnahmen. Diese ehrenamtliche Tätigkeit wird mit einer Pauschale von 25,00 bis 100,00 € pro Jahr vergütet.

IV. Anfechtungsverfahren nach § 43 WEG

Wenn der Verwalter vom Wohnungseigentümer wegen einer falschen Jahresabrechnung eine unrichtige Nachzahlung verlangt, kann diese Summe nur in der Wohnungseigentümerversammlung angegriffen werden. Der betroffene Eigentümer muß in der Versammlung gegen die Jahresabrechnung und gegen seine Einzelabrechnung stimmen. Danach muß er diese Beschlüsse innerhalb von einem Monat ab Durchführung der WEG-Versammlung (= Ausschlußfrist ) vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht per Feststellungsklage, angreifen.

Gefährlich wird ein Abwarten auf die Zustellung des Versammlungsprotokolls, da dann eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand davon abhängig gemacht wird, ob der Eigentümer zu Recht aus wichtigem Grund solange abgewartet hat und nicht innerhalb der Monatsfrist die Beschlüsse hätte anfechten müssen. Der Antrag auf Wiedereinsetzung muß innerhalb von zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses gestellt werden (§§ 22 II 1 FGG, 234 ZPO). Entscheidend für das Fristende ist der Zeitpunkt, wann der Rechtsanwalt erstmals Anlass hatte, zu prüfen, ob das Fristende richtig ermittelt war (BGH NJW-RR 2002, 860).

In Schleswig Holstein ist ab Juli 2007 für die Berufung gegen belastende Urteile immer zentral das Landgericht Itzehoe zuständig (LandesVO 11. Juli 2007, BGBl. 2007 I, S. 370). Im WEG-Verfahren gibt es eine dritte Instanz.

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